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  • JIANG Chen

商业租赁权转让(bail commercial)关键事项

已更新:2023年8月31日

商业租赁合同,又称商业租约,是一种商业合同。其目的是为商人开展其商业、手工业或工业活动而进行的房地产租赁提供保护。实践中最常见的商业租赁合同为3-6-9租赁合同。该合同的租期为9年。除法律规定的特殊情况以外,房东只能在9年以后提出解约,而承租人可以在第3年,第6年和第9年提出解约,且不需要为解约提供理由。

企业在经营的过程中,会遇到各种的变化,比如公司迁址,转让,停业等各种原因导致转让其商业租赁权。今天我们就来为您解释什么是商业租赁权,怎么对商业租赁权进行估价,以及在转让中需要特别注意什么问题。

商业租赁合同是一个长期、复杂的商业合同,一旦签订不能轻易取消。无论是签订商业租赁合同,还是签订商业租赁权的转让合同,请联系商法领域的律师为您提供法律帮助,以保证您的交易安全。



  • 什么是商业租赁权(什么是droit au bail)

  • 商业租凭权的估价

  • 商业租凭权的转让程序



什么是商业租赁权(什么是droit au bail)


商业租赁权一般是商业资产(fonds de commerce)的一个组成部分。它代表了商业租赁合同赋予承租人的权利(使用商铺的权利、续约权、驱逐补偿等)。企业的经营者可以决定出售其商业资产的所有组成部分,如招牌、客户、生产工具和商业租赁权。他也可以决定单独转让其商业租赁权。当企业单独出让其商业租赁权时,就称之为商业租赁权的转让。


我们首先来看,在转让商业租赁权的情况下,如何对租赁权进行估价。

商业租赁权的估价


原则上,租赁的转让可以是有偿的,也可以是无偿的。然而在大多数情况下,由于商业租赁权是商业资产的组织部分,具有资产价值,因此将以有偿的方式进行转让。

商业租赁权的价值是如何确定的呢?

我们通常根据租赁合同中约定的租金(loyer)和杂费(charges)的数额,与附近的租赁市场价格相比较,最终确定商业租赁权的价格。

通常来说,如果租金低于周围的租赁市场价格,则租赁权的价值会更高。反之,如果租金高于周围的租赁市场价格,那么租赁权的价值就会降低。

基于以上原则,商业租赁权的估值一般采用所谓的 "租金节约 "法。

举例

商业租约A:年租金为10万欧元,两年前续约,还有7年的剩余租赁期。

假设根据周围的租赁市场价格,该房屋的市场租金价值为每年12万欧元。

该房屋市场价格和实际租赁价格之间的差异为:12万欧元 - 10万欧元 = 2万欧元。

这就意味着与周围的租赁市场相比,这个房屋的租户每年能够节省大约两万欧元的租金。

以7年剩余租赁期来计算,该商业租赁权的价值约为:每年节约的租金(2万欧元x7=14万欧元)。

当然,这只是一个纯粹的理论计算,得到的只是一个初步的基准数字。我们还需要综合许多其他因素,以最终确定转让价格。

比如说,在此基础上我们会考虑供求比例。在一条繁忙、人流量很大,很难找到空房的街道上,商业租赁权的价格必然高于没有什么人流量的街道。

另外,我们需要考虑所转让的商业租赁合同的法律特征,特别是出租人和承租人之间的权利义务平衡度。

在这一点上,租赁合同中规定的房屋用途条款至关重要:能够进行"所有贸易 "的租赁合同比有指定具体用途的租赁合同更有价值。因为前者的承租人有更多机会找到买家。

我们假设上面所说商业租约A需要转让,现在有三个买家感兴趣:一个经营服装、一个餐馆老板和一个银行。如果租约A中规定该房屋能够进行"所有贸易",租约A的承租人能够提高租赁权的出售价格,并选择出价最高的人。

而相反,如果租约A只允许进行服务销售,其承租人只有一个候选人,因此在价格谈判方面的回旋余地很小。

最后,与任何财产一样,店铺本身的条件、物理特征对确定转让价格也很重要。我们会对商店的可用面积、商店窗户的宽度、房屋的状况、翻新工程、是否有院子、地窖等感兴趣,所有这些在确定销售价格时自然会被考虑在内。


商业租凭权的转让程序


1. 出租人同意


在法国法中,商业租约(bail commercial)的转让与商业资产(fonds de commerce)的转让之间存在着很大的区别:根据法国《商法典》的规定,房东可以禁止单独的租赁权转让,而如果承租人转让其商业资产,房东则没有权利禁止承租人将租赁权放在商业资产中一起转让。

法国几乎所有的商业租约都包含一个禁止单独转让租约的条款,这意味着在承租人在转让租约之前必须获得出租人的同意。


在实践中,承租人通常会给出租人提出一个候选买方,并说明其将进行的营业活动。如果出租人原则上同意,承租人就会作为卖方与买方签署转让租赁权的承诺合同。该承诺合同须以出租人的同意为先决条件。只有在正式获得出租人的同意后才能签订最终转让合同。


这里需要特别注意续租的问题。法国《商法典》第L.145-8条规定,企业须在租赁期满或续租前的3年内有效经营,承租人才能够援引续租权。也就是说,如果企业在续租前三年内没有进行有效的经营活动,租约到期后,出租人可以拒绝续约,并且不支付驱逐补偿。


因此,在购买快到期租约时,租约的购买方必须从出租人那里获得到期续约的承诺。否则,购买者将无权续约,并可能在租赁期满后被驱逐,而没有驱逐的补偿。


2. 改变在商业租赁合同中规定的房屋用途


在商业租赁权的转让中,买方并不接管卖方的业务,也不接管客户,更不接管招牌。这意味着在绝大多数情况下,租约的转让伴随着营业活动的改变,买方从事的营业活动与卖方的营业活动不同。


这一点非常重要,在准备转让租约与出租人的谈判中,往往需要提出修改在租约中规定的房屋用途条款。

法国《商法典》规定了两种改变租约中规定的房屋用途条款的方式:

  • 当主要活动不变,只是增加一个相关和补充活动时,部分改变房屋用途(《商法典》L.145-47)。

  • 当活动完全改变时,完全改变房屋用途(《商法典》第145-48条及以下条款)。

法国《商法典》严格限制对房屋用途的改变。

在租赁权的转让的实践中,当事人会直接与出租人进行谈判。谈判过程是双方实力的博弈。大多数时候,谈判的结果要么是出租人要求增加租金,要么是出租人要求受让人提供赔偿金(相当于门槛费),或者两者都是。

显然,出租人的要求越高,商业租赁权的价值损失就越大,这可能会对最终转让价格产生影响。

我们假设买卖双方最初谈判的转让价格定为10万欧元。如果出租人以买方支付给出租人3万欧元为条件,授权该交易并允许买方所要求的活动变更。那么买方很可能会去找卖家谈判,要求降价3万欧元。因此,商业租赁权的转让是一个真正的三方谈判,其中出租人的立场是决定性的。


3. 转让租赁权的承诺


一旦买卖双方确定了商业租赁权的转让价格,并从出租人那里获得了原则性交易授权,并允许改变房屋用途,买卖双方的协议就需要正式化。


在实践中,通常遵循两个步骤:首先,签订转让租赁权的承诺合同;其次在先决条件得到满足后,签订最终转让合同。无论是转让租赁权的承诺合同,还是最终转让合同,都是非常复杂的。其复杂性不仅仅涉及合同条款,还涉及众多法律条款,为了保证您合同的有效性,保护您的交易安全,您需要聘请商法领域的律师为您拟定相关合同。


4. 最终转让合同和完成商业租赁权转让的手续


一旦所有先决条件得到满足,各方就可以着手签署租赁权的最终转让合同。


转让合同必须是书面形式。在签署之后,双方必须根据法国《民法典》第1690条的规定,通知出租人。否则该转让将无法对出租人执行,受让人将被视为无权占用者。


另一个强制性的手续是,签署最终转让合同一个月内,买方需要向租用房屋所在地的税务局登记,并缴纳登记费。


对卖方而言,如果转让商业租赁权意味着他的营业活动的结束,他需要到商事法院注销其公司。


与商业资产的转让不同,商业租赁权的转让不需要在BODACC或法律公报上公布转让情况。


另须注意,在转让商业租赁权的交易中,法律不强制对交易资金进行代管(如委托律师进行代管),但在卖方有大量债务和注册债权人的情况下,建议对交易资金进行代管。


如果您准备签订商业租赁合同,或者准备买卖商业租赁合同,请联系商业法领域的律师为您提供法律帮助,以保障您的交易安全及合同有效性


 

该文章仅供参考。鉴于法律的不断更新,本律师事务所不能保证本文中所有信息仍然有效。本律师事务所不为本文所包含的不准确或过时的条款承担责任。如有疑问,可通过邮件联系律师事务所。

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